투포인트

임차한 상가건물이 경매로 넘어갈 때. Q. 서울에서 보증금이 2억원인 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영 중에 건물이 경매에 붙여졌습니다. 임차 보증금을 돌려 받을 수 있을까요? A. 우선변제 요건을 갖췄다면 가능합니다. 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차의 경우, 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임차인이 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차상가건물이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. ◆ 우선변제권 ☞ "우선변제권"이란 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. ☞ 우선변제권은, 임차인이 건물 의 인도와 사업자등록신청, 임대차계약증서상의 확정일..

상가 건물 임대기간은? Q. 서울에서 보증금 2억원에 계약기간 6개월로 하여 상가건물을 임차하였습니다. 곧 기간이 만료되는데, 바로 비워줘야 할까요? A. 아닙니다. 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 따라서 임차인은 계약서에 6개월을 계약기간으로 하였더라도 1년간 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. ◆ 임대차기간 ☞ 「상가건물 임대차보호법」 은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하고 있습니다. 또한, 임차인이 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다. ☞ 따라서 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어..

사정 상 보증금을 줄이고 싶을 때... Q. 주변 상가의 시세가 많이 하락하여 임차 보증금을 조금 내려 돌려받고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 보증금 감액 청구가 가능할까요? A. 가능합니다. 상가보증금의 증액 금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액청구를 할 수 없지만, 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제 사정의 변동 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다. ◆ 차임·보증금 감액 청구 ☞ 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있다. ☞ 임대차 계약이 갱신되는 경우에는 전..

건물주가 바뀌는 경우 Q. 서울에서 2억원의 보증금으로 상가건물을 임차하여 가게를 운영하던 중 임대차 계약기간이 끝나기 전에 건물주인이 바뀌었습니다. 새로운 주인이 나가라고 하면 나가야 되나요? A. 안 나가도 됩니다. 임차상가건물의 양수인, 그 밖의 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전(前)임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. ▶ 임대인의 지위승계 ☞ 임차상가건물의 양수인, 그 밖의 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. ☞ 양도인인 임대인..

도시인의 주말농장 Q. 현재 서울에 거주하고 있습니다. 고향인 지방 근교에 주말농장을 소유하고 싶은데, 매입이 가능한가요? A. 주말·체험영농을 하려는 사람은 농지취득자격증명을 발급받아 총 1,000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있습니다. ▶ 농지의 소유상한 ☞ 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람은 농지취득자격증명을 발급받아 소유 상한 없이 이를 소유할 수 있습니다. ☞ 그러나 농지를 자경하지 않는 사람에게는 다음과 같은 농지의 소유 상한에 관한 규정이 적용됩니다. 구 분 내 용 ▪ 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 사람 그 상속 농지 중에서 총 1만㎡까지만 소유 ▪ 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만㎡까지만 소유 ▪ 주말·체험영농을..

Q. 임대차 기간 2년이 지났는데도, 임대인이 보증금을 주지 않아 이사를 가지 못하고 있습니다. 사정이 있어서 빨리 이사를 가야하는데, 이사를 가면 대항력이나 우선변제권을 상실할 수 있다고 하는데 방법이 없나요? A. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 경우 임차권등기명령제도를 이용하면 됩니다. ▶ 임차권등기명령제도의 의의 ☞ "임차권등기명령제도"란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후..

Q. 30년전에 집앞 공터에 집을 확장하여 짓고 살고 있는데요, 확인해보니 확장된 부분이 타인의 토지였습니다. 혹시 이 경우 해당 토지에 대한 점유취득 시효 주장이 가능할까요? A. 20년간 ①소유의 의사로 ②평온, ③공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. ◆부동산의 점유취득 시효 ☞ '취득시효'란 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산으로서, 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권·유치권), 한번 행사하면 소멸되는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상..

Q. 재개발사업조합의 조합원은 어떤 자격이 필요한가요? A. 재개발사업의 조합원은 재개발사업 정비구역 내의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 자동으로 조합원이 됩니다. ◆조합원의 자격 ☞다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 - 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한..

Q. 최근 입주한 새 아파트 화장실의 타일이 떨어지고 벽에 금이 가는데 언제까지 하자 보수를 청구할 수 있나요? A. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 아파트의 사용검사일(임시 사용승인일) 또는 사용승인일부터 정해진 하자담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 하자가 발생한 경우에는 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단은 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 이 경우 하자담보책임가간은 시설공사별, 내력구조별로 다르며, 타일공사의 경우에는 하자담보 책임기간이 2년입니다. ▶하자담보 책임기간 ☞ 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여..