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#세든사람 #다시세준경우 Q. 방2개짜리 주택에서 임대차 계약을 체결하고 살던 중 함께 살던 친구가 군대를 갔습니다. 주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요? A. 네, 가능합니다. 「민법」 은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 만약 임대인의 동의 없이 임차인이 임차권을 양도한 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 임차한 집 전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우에는 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 없고 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다. 따라서 위의 질문과 같이 방 1개를 친구에게 월세를 준 것은 주인의 허락을 받을 필요가 없습니다. ◆ 임차 건물 전체를 양도 : 임대인이..

#조합임원의 #해임 Q. 저희 조합의 조합장은 운영을 독단적으로 하는 등, 조합장으로서 자격이 충분하지 않은 것 같습니다. 조합장을 해임할 수 있나요? A. 네, 가능합니다. 조합원의 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 요건을 갖추어 조합의 임원을 해임할 수 있습니다. ◆ 임원의 해임 ☞ 조합임원은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있습니다. ☞ 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합원의 권한을 대행합니다. ◆ 임원의 당연 퇴임 ☞ 만약, 조합장이 선임 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 사람이었음이 판명되면 당연 퇴임합니다. · 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인 · 파..

#재건축사업 #매도청구 Q. 제가 거주하고 있는 아파트 단지에서 재건축사업이 시행될 예정인데, 조합설립에 동의하는지의 여부를 회답할 것을 촉구하는 서면을 받았습니다. 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요? A. 조합설립에 동의하지 않을 경우 매도청구절차를 거치게 됩니다. ◆ 동의여부 촉구 ☞ 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않는 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다. ☞ 2개월 이내에 회답하지 않은 경우 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ◆ 매도청구 ☞ 2개월이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한..

#주택임대사업자 #2019임대사업제도 지난번에 언급하였듯이 정부의 부동산 정책에 힘입어 기하급수적으로 늘어난 직종이 있습니다. 바로 주택임대사업자인데요. 작년 말에 40만 7천여 명이 등록을 하였는데 올해 역시 세금 혜택으로 인해 꾸준히 늘어날 듯합니다. 오늘은 주택임대사업자 등록 시와 미등록 시 차이를 살펴보도록 하겠습니다. 크게 3가지의 변화가 있습니다. 첫째, 연 소득 2천만원 이하인 주택임대사업자는 작년까지 신고 납세의무가 없었습니다. 하지만 올해부터는 분리과세로 14%가 적용됩니다. 둘째, 임대사업자로 등록 시 필요경비율을 70% 적용받고 기본공제금액이 400만원입니다. 반면에 미등록 임대사업자는 필요경비율이 50% 적용이며 기본공제금액도 200만원입니다. 셋째, 임대사업자로 등록을 하면 임대주..

#재건축사업 #재건축부담금 Q. 재건축사업으로 일반주택의 정상적인 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들에게 이익의 일부를 부담금으로 환수한다고 들었습니다. 재건축부담금은 어떻게 산정하나요? A. 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱하여 산정합니다. ◆ 재건축초과이익의 산정 ☞ 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 하며, 이하 "종료시점 주택가액"이라 함)에서 다음의 모든 금액을 공제한 금액으로 합니다. 공제대상금액 - 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 "개시시점 주택가액"이라 함) - 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분의 총액 - 개발비용 등..

#가등기에 기한 #소유권이전 #본등기 Q. A의 토지에 B와 C가 가등기를 했습니다. 이중 B 소유에 해당하는 절반의 지분에만 소유권 이전 본등기를 할 수 있나요? A. 아니요. 안됩니다. 가등기에 기한 소유권이전 본등기 신청은 가등기된 지분 전부에 해야 하고 그 일부 지분에만 본등기 신청을 할 수 없습니다. 그 일부 지분에만 본등기를 신청하기 위해서는, 먼저 가등기에 대해 일부 말소 의미의 경정등기를 해 본등기를 하려는 지분만큼 가등기 지분을 경정해야 합니다. ◆ 가등기에 기한 소유권이전 본등기 ☞ 가등기에 기한 소유권이전 본등기란 가등기에 의해 순위가 보전되는 종국등기 즉 등기의 본래 효력을 완전히 발생시키는 등기를 말합니다. ☞ 등기의무자 : 소유 명의인인 가등기의무자 ☞ 등기권리자 : 가등기권자 ..

#부동산경매 #경매관련등기 Q. A가 B의 부동산에 가압류를 해 두었는데 얼마 후 제3자가 같은 부동산에 처분금지 가처분등기를 했음을 알게 되었습니다. A가 경매신청을 해 경락을 받으면 제3자가 설정한 처분금지 가처분등기는 어떻게 되나요? A. 가압류등기가 경료된 부동산에 제3자가 처분금지 가처분등기를 하고 그 후에 가압류권리자의 신청에 의한 강제경매 개시결정 및 그 기입등기와 그에 따른 경락이 이루어졌다면, 위 가처분권리자는 경락인에게 대항할 수 없을 것이므로, 경매법원의 촉탁에 의해 그 처분금지 가처분등기는 말소됩니다. ◆ 경매관련 등기 ☞ 강제경매 개시결정 등기 - 채권자가 채무자 소유 부동산의 환가를 위한 경매신청과 함께 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출해 법원이 경매개시결정을 한..

#권리분석 #경매분석 Q. 경매를 통해 말소되거나 매수인에게 인수되는 권리에는 어떤 것이 있나요? A. 권리 말소의 기준에 되는 최선순위 권리인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다. 다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 한편, 등기되지 않은 임차권의 경우 대항력..

#부동산 경매 절차 Q. 부동산 경매 절차는 어떻게 되나요? A. 일반적으로 부동산 경매는 [채권자의 경매 신청→ 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각방법의 지정, 매각기일 공고→ 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여→ 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증금 반환→ 법원의 매각허가 결정→ 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득→ 채권자에 대한 배당] 순으로 진행됩니다. 부동산 경매에 참가하려면 법원의 공고 등을 통해서 경매 정보를 수집한 후 법원이 정한 매각방법에 따라 기일입찰 또는 기간입찰에 참여합니다. 입찰 결과 최고가 매수신고인으로 정해지면 매각결정기일에 최종적으로 법원이 매각결정 또는 매각불허가결정을 합니다. 매각결정이 내려지면 매수인(낙찰자)은 정해진 기한까지 매각대금을 지급해서 부동산 소유권..

#권리분석 절차 Q. 권리분석은 어떻게 하나요? A. 1. 공적 기록 확인 경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다. 1) 부동산 등기기록 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항 2) 토지대장 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항 3) 건축..