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#우선매수신고 Q. 매각기일에 최고가 매수신고인으로 결정됐는데 경매 물건의 공유자가 우선매수신고를 했어요. 이렇게 되면 경매 물건은 누구에게 매수되는 건가요? A. 경매 물건이 공유물인 경우에 그 공유자가 우선매수신고를 하면 법원은 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자에게 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 매각을 허가해야 합니다. 공유자의 우선매수신고가 있으면 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고인으로 보게 되는데, 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위 매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다. ◆ 우선매수신고 ☞ 공유물지분의 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자가 매각기일까지(집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지) 매수신청보증을 제공하고 최고가 매수신고가격과 ..

#기일입찰 참여 Q. 기일입찰에는 어떻게 참여하나요? A. 기일입찰은 정해진 매각기일에 법원에 출석해서 입찰표와 매수신청보증금을 제출하고 같은 날 개찰하는 방식으로 진행되는 경매 절차입니다. ◆ 절차 ☞ ① 매각기일에 출석→ ② 입찰의 개시→ ③ 입찰표 작성, 매수신청보증금 제공 및 입찰 서류 제출→ ④ 입찰의 마감 및 개찰→ ⑤ 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인의 결정→ ⑥입찰의 종결 및 매수신청보증금의 반환 (1. 경매가 진행되는(매각기일)날에 법원으로 신분증을 가지고 가시면 됩니다. 2. 간단한 안내가 나오고 입찰이 시작되면 앞에 비치된 입찰표를 쓰시고 봉투에 매수신청보증금을 넣고 숫자를 정확히 확인하시고 서류를 제출하시면 됩니다. 3. 개찰(결과발표)이 시작되면 물건 별로 순서대로 호명을 하..

#전세권 말소등기 Q. 오피스텔에 전세권 설정등기를 하려고 합니다. 이전 세입자에 대한 전세권 설정등기가 되어 있던데 이를 말소하지 않고 제가 바로 전세권 설정등기해도 되나요? A. 아니요. 안됩니다. 건물 전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권 설정등기를 말소하지 않고는 새로운 전세권 설정등기를 신청할 수 없습니다. ◆ 전세권 말소등기 ☞ "전세권 말소등기"란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권 설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다. ☞ 등기의무자 : 전세권자 ☞ 등기권리자 : 전세권설정자(소유자) ◆ 전세권 말소등기의 원인 ☞ 혼동 ☞ 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용, 수익하지 않은 경우 ☞ 존속기간의 만료로 ..

#전세권 설정등기 Q. 건물에 전세권 설정등기를 했는데 주인이 그 대지에 다른 전세권을 설정한다고 합니다. 대지에 다른 전세권이 설정되면 저와 마찰이 있을 것 같은데 이렇게 대지에 다른 전세권을 설정하는 일이 가능한가요? A. 아니요. 대지와 건물이 같은 소유자의 것인데 건물을 사용하기 위해 건물에 대한 전세권을 설정한 경우 그 건물을 용도에 쫓아 사용·수익하려면 대지를 비롯해 필요한 범위에서 부근의 토지도 사용해야 할 것이므로, 건물에 전세권을 설정해 준 사람(임대인)이 대지 소유자인 경우에는 대지 등에 대한 다른 전세권을 설정하지 못합니다. ◆ 전세권 설정등기 ☞ "전세권 설정등기"란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말..

#부동산 명의신탁 Q. 매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 저와 제 친구는 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 제 친구 명의로 하기로 약속하였습니다. 이 경우 친구 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 가능한가요? A. 아니요. 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. ◆ 부동산 명의신탁의 개념 ☞ "명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 "실권리자"라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정..

#매도인의 담보책임 Q. 집을 매입하였는데 이사 후 비가 샌다는 사실을 알았습니다. 집을 살 당시에 꼼꼼히 살폈으나 누수 여부에 대해서는 알 수 없었고, 비가 오자 비로소 이러한 하자를 알게 되었습니다. 누수 현상이 상당히 심각한데, 매도인으로부터 배상을 받을 수 있을까요? A. 네, 가능합니다. 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. ◆ 부동산의 흠결에 따른 매도인의 담보책임 ☞ 매수인이 매매계약 당시 목적 부..

#부동산거래 신고 Q. 결혼 5년 만에 처음으로 내 집 마련을 하고 집들이를 하는데 친구가 부동산거래 신고를 해야 한다고 하네요. 집을 마련한 경우 부동산거래 신고를 반드시 해야 하나요? A. 네, 해야 합니다. 매도인과 매수인(부동산 중개업체를 통해 매매계약을 체결한 경우에는 부동산 중개업체)은 매매계약의 체결일 30일 이내 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템 통해 부동산거래 신고를 해야 합니다. ◆ 부동산거래신고제도의 개념 ☞ "부동산거래신고제도"란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등 일정한 사항을..

#도로교통관련법규 다사다난했던 2018년도 이제 하루를 남겨놓고 있습니다. 올해는 여러 이슈들이 많았지만 특히 교통사고 관련된 사건·사고도 많은 한 해였습니다. 2019년에는 행복하고 아름다운 사건·사고가 많아지길 기대하며 내년에 바뀌는 교통관련 법규에 대해 알아보겠습니다. ▶ 고령운전자 면허 갱신주기 단축 및 교통안전교육 신설 75세 이상 고령운전자는 내년 1월 1일부터 면허 갱신·적성검사 주기가 기존 5년에서 3년으로 짧아집니다. 고령화가 심화되면서 고령운전자의 수가 늘어나다보니 최근 고령운전자의 교통사고와 사망자 수가 급증한데 따른 조치입니다. 고령운전자를 대상으로 하는 교통안전교육(2시간)도 신설됩니다. 내년부터는 75세 이상의 운전자는 의무적으로 2시간짜리 교통안전교육을 이수해야 합니다. 교육에..

#부동산 중개업체의 책임 Q. A 부동산 중개업체를 통해 토지를 매수하였는데 매도인은 매매 목적 토지의 소유권자가 아니어서 그 토지의 소유권을 취득할 수 없었습니다. 알고 보니 A 부동산의 개업공인중개사는 매도인이 진정한 권리자인지 확인조차 하지 않았다고 하는데 이 경우 A 부동산 중개업체에게 손해배상을 받을 수 있을까요? A. 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 입은 재산상의 손해에 대해 배상받을 수 있습니다. 따라서 부동산 개업공인중개사가 자신의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다. ◆ 부동산 중개업체의 책임 ☞ 부동산 중개업체와 관련하여 부동산 중개업체와 중개의뢰인 간(이하 “분쟁당..

#토지 면적 부족 Q. 전원주택을 짓기 위해 교외에 토지 1,000㎡을 샀습니다. 잔금을 치르고 소유권 이전등기까지 마친 상태에서 주택 건설을 위한 실측을 하였더니 1,000㎡이 아니라 900㎡입니다. 매도인에게 따졌더니 자기도 속은 거라면서 모르쇠로 일관합니다. 어떻게 하면 될까요? A. 매매 당사자가 수량을 지정해서 매매 시 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 몰랐다면 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 부족한 부분 또는 멸실된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있으며, 잔존한 부분 만이라면 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있습니다. ◆ 매도인의 담보책임의 개념 ☞ "매도인..