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#주택임대차 #임대차보호법 Q. 부모님의 반대로 혼인신고를 못한 채 그동안 남자가 혼자 살고 있던 전셋집에 들어가 함께 살고 있었습니다. 그런데 갑작스러운 사고로 남자가 죽었습니다. 저는 이 집에서 바로 나가야 하나요? A. 아니요. 그 집에서 계속 살 수 있습니다. 임차인 사망 당시 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 따라서 위 질문의 경우와 같이 사실혼 관계에 있던 질문자는 사망한 남자 부모님과 함께 임차권을 상속법에 따른 지분을 상속받습니다. ◆ 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우 ☞ 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 임차..

#주택임대차보호법 Q. 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 합니다. 보증금을 돌려 받을 수 있을까요? A. 네, 가능합니다. 대항력과 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 갖고, 이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. ◆ 우선변제권 ☞ 우선변제권이란 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. ☞ 임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 우선변제권을 갖습니다. ◆ 확정일자 ☞ 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. ☞ 임차인, 임차인의 대리..

#최우선변제 #우선변제권 Q. 우선변제권을 보유한 주택임차인입니다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려 줬는데, 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요? A. 아니요. 증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다. 임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다. ◆ 담보물권자에 대한 대항력 ☞ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다. ☞ 따라서 ..

#주택활용법 #주택이용법 Q. 다른 사람의 주택을 이용하는 방법은 어떠한 것들이 있나요? A. 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다. 구 분 내 용 법률상 의미 전세권 전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 전세권 전세 (미등기 전세) 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 임대차 반전세 또는 월세 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 임대차 사글세 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 임대차 ◆ 전세권과 임대차의 비교 구 분 전세권 임대차 성질 물권 채권 등기 여부 필수 선택적 사용대가의 지급..

#압류 Q. 임대차계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데, 집을 비워줘야 하나요? A. 압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 됩니다. 해당 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있습니다. 대항력을 보유한 임차인은 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 따라서 살고 있는 집이 압류되었고, 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정하실 필요가 없습니다...

#진짜집주인 Q. 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있었습니다. 그런데 갑자기 어떤 사람이 '이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다'라며 이사를 갈 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요? A. 건물을 인도(이사)받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다. 해당 주택의 등기부 상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다. 설사 명의신탁자(진짜 주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다. 왜냐하면, 이 경우 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다..

#전세금증액 Q. 보증금 5천만원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있습니다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 천만원을 더 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 하나요? A. 아니요. 올려주지 않아도 됩니다. 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 청구할 수 없습니다. 따라서 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만원인 경우에는 250만원을 넘지 않는 범위에서는 증액을 요구할 수 있습니다. ◆ 임대인의 차임·보증금의 증액 ☞ 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의..

#주택임대차 Q. 주택 임대차 계약을 체결하려는데, 계약 당일에 주택의 소유자가 바빠서 소유자의 부인이랑 임대차 계약을 체결하라고 합니다. 부인이랑 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까요? A. 주택 소유자의 부인일지라도, 그 부인 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 따라서 불가피하게 주택 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결해야 하는 경우에는 반드시 소유 주택에 대한 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 요구해야 합니다. ◆ 부부의 일상가사대리권 ☞ 부부는 일상적인 가사에 관해 서로가 서로를 대리할 수 있습니다. "일상적인 가사"란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 ..

#집수리비 Q. 임차한 집에 거주하던 중에 제 돈으로 집수리를 했습니다. 나중에 돌려받을 수 있나요? A. 임차인이 집수리를 위해 지출한 필요비나 유익비는 임대인에게 그 비용을 반환 청구할 수 있습니다. 임대차 계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있습니다. ◆ 필요비 상환청구 ☞ "필요비" 란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익하는 데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. ☞ 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다. 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. ☞ 다만, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사..

#틀린주소 Q. 임대차계약을 체결하고, 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하네요. 등기부 상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요? A. 전입신고한 번지와 임대주택의 등기부 상의 번지가 다를 경우 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다. 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동·호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다. 다만, 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. ◆ 전입신고 시 유의사항 ☞..