'지역주택조합'은 꿈을 이루는 구세주?! 허황된 꿈?!

최근 보궐선거에서 후보자들 간에 승패를 나눈 이슈 중 하나는 단연 '부동산 문제'입니다.

 

요즘은 부동산만 생각하면 많은 사람들이 답답해하고 부정과 절망을 얘기하게 됩니다.

 

부동산 투기를 잡는다고 정부는 수 많은 정책을 쏟아 냈으나 오히려 집값은 솟아 오르기만하고 일반분양으로 내집 마련한다는 것은 '하늘의 별따기'나 '로또 분양'이라 불리운지 오래입니다.

때문에 일반분양주택보다 저렴한 가격에 내 집을 장만할 수 있다는 '지역주택조합'에 관심을 갖는 사람들이 많습니다.

 

그럼 과연 지역주택조합사업은 내 집 마련의 꿈을 이루게 해주는 구세주인지? 아니면 애타는 마음만 이용하는 허황된 꿈인지? 이런 제도는 왜 존재하며 절차는 어떠한지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

'지역주택조합'은 주택법에 의거 서울특별시·광역시·도를 단위로 같은 지역에서 거주하는 무주택 주민이거나 주거전용면적 85㎡미만 1채 소유자인 개인들이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 의미하며 이들 조합이 동법에서 정해진 일정한 절차를 통해 주택 건축 및 분양사업을 하는 것을 '지역주택조합사업'이라 정의합니다.

 

순 서	사업추진 절차	내     용
1	토지 물색	공동주택 가능 용도지역이 아닌 경우 지구단위계획을 통한 용도 지역 변경 추진(주택사업승인 시 의제)
2	조합원 모집신고 및 모집공고	사업대지 중복 여부, 주택건설 가능 여부, 업무대행자 자격 검토
3	조합추진위 구성 및 조합원 모집	무주택자 또는 소형주택(85㎡미만)1채 소유자 조합설립인가 신청 기준 6개월 이상 지역거주자
4	조합규약 작성 및 창립총회 개최	국토교통부 표준조합규약 적용 예정세대수의 1/2이상(최소20명)모집 후 총회 개최
5	조합설립인가	주택건설대지 면적(국,공유지 포함)의 80%이상의 토지사용승낙서 첨부
6	등록사업자와 협약	사업을 공동으로 수행할 등록사업자 선정
7	주택건설사업계획승인	주택법 제15조에 따른 사업계획승인 주택건설대지 면적의 95%이상의 소유권 확보
8	착공신고	사업계획승인날로부터 2년 이내 착수 (1년 연장가능)
9	사용검사 및 입주	신청일로부터 15일이내(주택법 제92조)입주에 따른 대지 소유권 이전등기(건물을 각 조합원이 소유권이전등기)
10	청산 및 해산	조합규약에 따라 정산 후 해산인가 (사업비 정산결과에 따라 추가부담 발생가능)

쉽게 말해 마음맞은 사람들끼리 돈을 모와서 땅사고 아파트 짓고 본인들이 소유하게 되고 남는 아파트는 다른 사람들한테 팔아서 수익나눠 갖는 일입니다.

 

일반적인 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요하지 않고 청약 순위와 관계없이 조합에 가입하면 되는 거고 조합원끼리직접 땅도 사고 아파트도 짓다보니 경쟁률도 낮고 일반분양주택보다 가격이 저렴할 수 있습니다.

 

나중에 분양이 완료되면 시세차익만큼의이익을 얻을 수도 있다는 장점을 갖고 있습니다.    

공급을 늘려서 주택난을 해결하고자 하는 정부의 부동산정책과 맞물려 지역주택조합사업은 재개발·재건축 사업과 함께 인기가 상승중인데 사업추진 절차를 살펴보면 선택에 있어서 왜 좀 더 신중해야 하는지를 알 수 있을 겁니다.

 

초기단계에서 부터 조합원들은 아파트를 지을 토지를 찾아야 하는데 실제 위치가 좋은 곳에서 대규모 아파트를 지을 토지를 확보하고 매입하는 것은 쉽지 않습니다.

 

때문에 토지매입비용이 당초 예상했던 것보다 훨씬 늘어나는 경우가 다반사입니다.

 

또, 사업추진절차에서 조합설립인가 전에 창립총회를 개최해야 하는데 모집예정세대의 50%이상이 모집되어야 진행이 가능합니다.

 

조합설립인가 시에는 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서도 필요하게 되는데 현실적으로 많은 시간이 걸리고

조합아파트 추진이 지연되게 되면 조합운영비, 조합원모집대행비용, 홍보비용, 차용금이자, 건설공사비 증가 등으로

조합원들이 분담해야 되는 분담금은 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.

 

무엇보다 조합의 임원들이 의욕과 열정은 앞서지만 건축에 대해 문외한으로 구성하게 되면 조합업무를 체계적으로 확실하게 집행하기가 쉽지 않아 전문 대행업체에 맡기게 되는데 컨설팅 비용도 만만치 않으며 전문 대행업체의 사기·횡령 등과 같은 비리 문제도 자주 일어나는 편입니다.

 

지역주택조합사업은 부동산신탁회사에 모든 권리를 신탁하여 처리하는 방식을 취하고 있지만, 신탁회사가 조합원들의 권리를 100% 보장해주는 기능을 해주고 있지는 않습니다.

 

신탁제도는 조합원들의 개별적인 권리를 대외적으로 신탁회사가 맡아서 가지고 있는 것일 뿐 구체적인 조합자금의 사용 및 운용에 대해서는 신탁회사에는 특별한 권한이 없습니다.

 

일단 조합원으로 가입하고 조합비나 분담금을 낸 이상 법적으로 조합원의 탈퇴가 가능하지만 실제 현실적으로는 조합원을 탈퇴하고 이미 낸 돈을 돌려받는 것은 거의 불가능할 수도 있습니다.

 

이렇듯 단점이 장점을 압도하는 사업에 거액을 들여 조합원으로 가입하겠다는 무주택자들은 사업추진 기간 내내 하나부터 열까지 꼼꼼히 따져 볼 자신이 없다면 아예 발을 들이지 않는 것이 훗날 고통받지 않는 방법일 수 있습니다.

 

무엇보다 재건축·재개발은 특정 지역에 오래된 아파트나 주택을 소유하고 있는 소유주들이 모여서 하는 사업인데도 과정들이 순탄하지만은 않는데 하물려 무주택자들이 모여 특정 지역에 토지를 매입해서 아파트를 짓고 소유하게 된다는 것은 내 집 마련의 꿈을 이루게 해주는 구세주일까? 아니면 정신적 고통을 가져다 줄 허황된 꿈일까?는 각자의 몫입니다.