투포인트

#압류 Q. 임대차계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데, 집을 비워줘야 하나요? A. 압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 됩니다. 해당 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있습니다. 대항력을 보유한 임차인은 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 따라서 살고 있는 집이 압류되었고, 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정하실 필요가 없습니다...

#진짜집주인 Q. 주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있었습니다. 그런데 갑자기 어떤 사람이 '이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다'라며 이사를 갈 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요? A. 건물을 인도(이사)받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다. 해당 주택의 등기부 상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다. 설사 명의신탁자(진짜 주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다. 왜냐하면, 이 경우 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다..

#전세금증액 Q. 보증금 5천만원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있습니다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 천만원을 더 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 하나요? A. 아니요. 올려주지 않아도 됩니다. 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 청구할 수 없습니다. 따라서 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만원인 경우에는 250만원을 넘지 않는 범위에서는 증액을 요구할 수 있습니다. ◆ 임대인의 차임·보증금의 증액 ☞ 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의..

#주택임대차 Q. 주택 임대차 계약을 체결하려는데, 계약 당일에 주택의 소유자가 바빠서 소유자의 부인이랑 임대차 계약을 체결하라고 합니다. 부인이랑 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까요? A. 주택 소유자의 부인일지라도, 그 부인 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 따라서 불가피하게 주택 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결해야 하는 경우에는 반드시 소유 주택에 대한 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 요구해야 합니다. ◆ 부부의 일상가사대리권 ☞ 부부는 일상적인 가사에 관해 서로가 서로를 대리할 수 있습니다. "일상적인 가사"란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 ..

#집수리비 Q. 임차한 집에 거주하던 중에 제 돈으로 집수리를 했습니다. 나중에 돌려받을 수 있나요? A. 임차인이 집수리를 위해 지출한 필요비나 유익비는 임대인에게 그 비용을 반환 청구할 수 있습니다. 임대차 계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있습니다. ◆ 필요비 상환청구 ☞ "필요비" 란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익하는 데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. ☞ 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다. 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. ☞ 다만, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사..

#틀린주소 Q. 임대차계약을 체결하고, 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하네요. 등기부 상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요? A. 전입신고한 번지와 임대주택의 등기부 상의 번지가 다를 경우 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다. 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동·호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다. 다만, 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. ◆ 전입신고 시 유의사항 ☞..

#전세기간 Q. 주택 임대차 계약을 체결하였는데, 주변에서 계약기간을 1년으로 하라고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요? A. 계약기간을 1년을 하더라도 최소한 2년의 계약기간을 보장받을 수 있습니다. 그리고 임차인은 계약대로 1년의 기간을 주장할 수도 있습니다. ◆ 임대차계약 기간 ☞ 주택 임대차 계약을 체결하는 경우 계약서에 계약 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소한 2년의 기간을 보장받을 수 있습니다. ☞ 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로 만약 계약기간을 1년으로 정했다면, 임차인은 2년 동안 임대차 기간을 보장받으면서도 필요한 경우에는 1년 후에 계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. ☞ 그러나 1년의 계..

#재계약 Q. 2010년 5월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2012년 5월 현재 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없었습니다. 이때 주택임대차계약은 어떻게 되나요? A. 임대인과 임차인 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다. ◆ 묵시적 갱신의 요건 ☞ 임대인이 주택임대차계약 종료 시점인 2012년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 임차인에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경해야 다시 계약하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다. ☞ 임차인도 임대기간 종료 시점의 1월 전의 기간에 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다. ◆ 묵시적 갱신의 효과 ☞ 위와 같은 경우 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 ..

#집주인이바뀐경우 Q. 주택을 임대차하여 살고 있습니다. 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? A. 대항요건을 갖춘 경우에는 그 집에서 계속 살 수 있습니다. 임차주택의 양수인은 임차주택에 대한 소유권과 임차인에 대한 전(前) 임대인의 권리·의무도 함께 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 집주인이 바뀌더라도 임차인은 전(前) 임대인과 체결한 전세 계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. ◆ 임대인의 지위 승계 ☞ 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. ☞ ..

#살림집딸린가게 Q. 방 2개 딸린 점포를 임차하여 살면서 슈퍼를 개업하였습니다. 그런데 건물주가 슈퍼개업 후에 건물을 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 못해 곧 건물이 경매로 넘어간다고 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요? A. 해결 방법이 두 가지 있습니다. 「상가건물임대차보호법」상의 권리를 주장하거나 「주택임대차보호법」상의 권리를 주장하실 수 있습니다. ◆ 「상가건물임대차보호법」 ☞ 슈퍼를 개업하면서 사업자등록을 하고 관할 세무서에서 확정일자를 받았다면 임대차보증금에 대해 일정 비율 우선변제권을 갖게 됩니다. ☞ 다만, 보증금이 「상가건물 임대차보호법」에 따른 지역별 보증금 이내여야 보호받을 수 있습니다. ◆ 「주택임대차보호법」 ☞ 질문과 같이 방 2개가 딸린 점포는 해당 건물의 건축대장이 비록 상가로..